Privilégier le logement social ou encourager la location privée? Les députés renforcent en commission l'avantage fiscal des bailleurs privés

Les députés de la Commission des finances ont voté un amendement qui propose d'augmenter le taux d'amortissement du statut du bailleur privé, ce projet de dispositif visant à relancer les investissements privés dans l'immobilier locatif. L'impact budgétaire sera un point clé des discussions en hémicycle.

Est-il encore possible de couper la poire en deux ? Débattu depuis plusieurs mois, le statut du bailleur privé revient cette semaine sur les bancs de l'Assemblée nationale dans le cadre des discussions sur le budget 2026. Jeudi 8 janvier, en Commission des finances, les députés du centre-droite ont voté un amendement visant à renforcer et élargir ce projet de nouveau dispositif fiscal, destiné à relancer l'investissement locatif privé en octroyant aux nouveaux propriétaires un amortissement fiscal annuel sur la valeur de leur logement mis en location.

Cette proposition est issue du rapport parlementaire rendu par les députés Marc-Philippe Daubresse (LR) et Mickaël Cosson (MoDem) le 30 juin 2025. Ce dernier préconnisait un taux d'amortissement fiscal de 5% de la valeur du bien chaque année, pour tous les logements neufs, et de 4% pour les logements anciens sous condition de travaux de rénovation à hauteur de 15% de la valeur du bien.

Concrètement cela consiste pour quelqu'un qui achète un logement neuf à 200.000 euros d'enlever 10.000 euros par an de ses revenus imposables (qui correspond aux 5% d'amortissement).

Or, ces derniers mois, députés et sénateurs ont retenu une version édulcorée du dispositif, avec un taux d'amortissement ramené entre 3,5% pour les logements mis en location intermédiaire (dont les loyers sont plafonnés, 10 à 15% sous les prix du marché), 4,5% pour une location sociale et 5,5% pour une location très sociale, ce qui excluait de fait les logements non sociaux.

Insuffisant pour les promoteurs immobiliers, qui estiment que ce nouveau statut n'aurait que très peu d'effets sur le marché. Le secteur reste effectivement empétré dans la crise: la construction ne se relance que très peu, alors que l'investissement locatif représentait jusqu'alors une part importante des opérations de pormotion immobilière.

Les Experts de l'immo : Logement neuf, relancer la construction - 10/11

24:48

Vers un régime intermédiaire entre 4 et 5% ?

Jeudi, une série d'amendements a donc été discutée et mise au vote en Commission des finances pour revoir ce dispositif. Parmi eux, l'un a été adopté.

Présenté par six députés Les Démocrates (Emmanuel Mandon, Jean-Paul Mattei, Sophie Mette, Perrine Goulet, Didier Padey et Pascal Lecamp), cet amendement propose d'élargir le statut voté par les sénateurs et de renforcer le niveau d'amortissement.

Les nouvelles conditions proposées par les députés en Commision

Le taux d'amortissement proposé par les députés s'élève cette fois à 4% de la valeur du bien*, déductible chaque année des revenus fonciers, pour les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement après le 1er janvier 2026.

Ce taux serait de 3,5% pour les logements anciens acquis après le 1er janvier 2026, sous condition de réalisation de travaux dont le montant doit représenter au moins 20 % de la valeur d’acquisition.

*La base de calcul du taux d'amortissement porte sur 80% de la valeur d'acquisition du bien, car elle exclue la valeur du foncier. Chaque ménage pourrait déduire jusqu'à 10.000 euros par an et par logement (contre 8.000 euros pour deux logements au maximum dans la dernière version du texte votée au Sénat).

Ces taux d'amortissement pourraient également être majorés sous certaines conditions. Pour les logements neufs, ils pourraient gagner 0,5, 1 ou 2 points dans les cas où les biens sont affectés à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Pour les logements anciens, ces majorations seraient de 0,5 ou 1 point pour la location sociale ou très sociale.

Le texte devra encore être discuté en hémicycle

Cette proposition n'a pour l'heure qu'une valeur indicative. Elle sera débattue à partir de la semaine prochaine à l'Assemblée nationale lors des débats sur le budget, puis le sera au Sénat.

Ces derniers mois, la question du coût pour les finances publiques était le point de tension principal. Le gouvernement, par l’intermédiaire de la ministre des Comptes publics, Amélie de Montchalin, était parvenu à convaincre une partie de la majorité sénatoriale (droite et centristes) de réduire la portée de la mesure, et donc du coût : la proposition initiale aurait en effet coûté 4,7 milliards d'euros, a estimé Bercy, qui a voulu ramener le dispositif à 1,2 milliard d'euros pour le seul logement neuf d'ici à 2028.

Pour rappel, l'objectif affiché par le gouvernement Lecornu est de ramener le déficit public sous la barre des 5%.

Les Experts de l'immo : L'avenir du statut du bailleur privé - 10/10

27:08

"Même si cela a un coût, je pense qu'il faut un dispositif audacieux, qui ne soit pas trop limité. Il ne faut pas avoir la main qui tremble", a souligné hier en Commission des finances la député Les Républicains Véronique Louwagie.

L'opposition, à travers la voix du député Emmanuel Maurel (Gauche républicaine et socialiste), estime pour sa part que ce type de dispositif tend à créer "une inégalité encore plus grande entre le logement locatif privé et les bailleurs sociaux".

"Si l'on prend tous les dispositifs fiscaux en faveur des propriétaires privés ces dernières années, ils se sont multiplié: il y en a trois, ils coûtent 11 milliards d'euros par, mais ils n'ont pas enrayé la crise du logement. Dans le même temps, vous avez des bailleurs sociaux qui ont subi une ponction massive de leurs ressources".

À l'inverse, le député François Jolivet (Horizons) précise que, dans le cas des Ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), "55% des opérations immobilières mixtes sont aujourd'hui composées de logements sociaux".

"Si les promoteurs n'ont pas les 45% en face d'acquisitions par des propriétaires bailleurs ou d'accédants à la propriété, les opérations HLM ne sortent pas."

Le texte doit encore être présenté en hémicycle à l'Assemblée nationale, où il pourra être à nouveau amendé. Ensuite, le projet de loi, qu'il soit adopté ou non, sera transmis au Sénat pour une nouvelle lecture, probablement à partir de la fin du mois de janvier.