La dette française ce sont les emprunteurs qui vont en pâtir: les taux de crédits immobiliers devraient continuer d'augmenter et frôler les 4% fin 2027, selon l'Observatoire Crédit Logement

Les taux de crédits immobiliers devraient continuer à augmenter progressivement en 2026, pour atteindre les 3,55 % au dernier trimestre, estime l'Observatoire Crédit Logement. Alors que les prix augmentent, la durée moyenne d'emprunt s'allonge pour atteindre les 21 ans. Si les primo-accédants sont revenus l'an dernier sur le marché, les ménages sans apport conséquent restent exclus.

Les crédits immobiliers devraient coûter plus cher aux nouveaux emprunteurs en 2026 et 2027, selon les estimations publiées mardi par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, conséquence du contexte économique incertain et d'acteurs bancaires attentifs à leurs marges.

"Nous sommes sur deux années en cours et à venir qui sont des années de remontée des taux des crédits", a déclaré Michel Mouillart, professeur d'économie chargé de la présentation de cette étude, lors d'une conférence de presse en ligne.

L'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui a mesuré un taux de crédit moyen à 3,14% en décembre 2025 (hors assurance et frais annexes), table désormais sur une hausse à 3,55% au quatrième trimestre 2026 (pour 3,41% de moyenne annuelle) et à 3,95% au quatrième trimestre 2027 (pour 3,60% de moyenne annuelle).

Une remontée des taux progressive en 2025

Une trajectoire qui s'inscrit dans la continuité de la fin d'année 2025, où les taux sont progressivement remontés, après des points bas à 3,06% atteints en juin et en août.

"En 2026, nous ne serons pas sur un choc haussier", avait cependant indiqué début janvier Caroline Arnould, présidente du courtier Cafpi (qui regroupe 120 banques partenaires), en précisant que "les banques annoncent les mêmes ambitions que l'année dernière en terme de volumes de crédits".

"Toutes les banques renouvellent leurs taux aidés et leurs taux boostés, notamment pour les primo-accédants: elles vont faire du 1,99% sur une partie du prêt, ou encore des taux complémentaires à des prêts à taux zéro (PTZ)", avait-elle indiqué.

Or, les incertitudes économiques viennent malgré tout jouer sur le positionnement des banques, bien qu'elles cherchent à conquérir de nouveaux clients. "La réalité économique qui s'impose aux établissements de crédit les a conduits à (...) rajuster les coûts des crédits (et) augmenter les taux des emprunts", a décrit ce matin Michel Mouillart.

"Dans un contexte où la demande de crédits souffre d’un léger repli (la production a reculé en novembre), les banques ont dû passer d’un ajustement des taux d’abord mesuré pour préserver leur activité de prêteur, à une hausse plus nette pour renforcer leurs fonds propres", indique l'Observatoire.

Les établissements bancaires français sont dépendants du taux d'emprunt de leur pays, puisqu'ils empruntent sur les marchés à un coût proche une partie de l'argent qu'ils prêtent ensuite aux particuliers et aux entreprises. Or le coût de la dette française a atteint en fin d'année 2025 des niveaux historiquement élevés, plus vus depuis près de quinze ans.

Un marché du crédit compliqué sans gros apport personnel

Conséquence du pouvoir d'achat immobilier sous pression, la durée moyenne des crédits immobiliers frôle les 21 ans (250 mois), une durée longue jamais enregistrée par l'Observatoire depuis sa création il y a près de vingt ans. Cette dernière approche désormais de la limite maximale autorisée par la Banque de France et le ministère de l'Economie, fixée à 25 ans.

"Les banques s’efforcent de compenser la remontée du coût des opérations financées pour préserver la solvabilité des emprunteurs, alors que la hausse des taux alourdit les mensualités de remboursement", décrit l'organisme.

En revanche, "l’annuité de remboursement moyenne pour un emprunt de 100.000 euros est stable depuis le début de l’année. Elle est inférieure de 11.1% à celle de décembre 2023, mais elle reste plus élevée de 18.5% par rapport à décembre 2021". Ce qui signifie que les durée d'emprunt s'allongent.

Si la hausse des prix de l'immobilier - mesurée à +0,8% l'an dernier selon les dernières données de la Fnaim, publiées la semaine dernière -, se poursuit, deux conséquences sont à prévoir, selon Michel Mouillart. Soit la part des mensualités dans les revenus des emprunteurs va augmenter. Soit "l'autre possibilité, qui est à craindre, c'est la réduction" du nombre d'emprunteurs.

"Le marché du crédit demeure difficilement accessible pour une grande partie des ménages", écrivait mercredi dernier la Fnaim, constatant un "accès au financement (...) majoritairement réservé aux ménages les plus aisés".