Riyad veut imiter Dubaï: pour attirer des investissements et préparer l'après-pétrole, l'Arabie saoudite va ouvrir son marché immobilier aux acquéreurs étrangers à partir de 2026

L'Arabie Saoudite va ouvrir son marché immobilier aux acquéreurs étrangers à partir de janvier 2026, reprenant le modèle de Dubaï dans la péninsule arabique. Le pays veut se moderniser à grands coups de programmes immobiliers démesurés et des subventions à l'accession à la propriété afin de préparer "l'après pétrole".

Passer d'une nation pétrolière à un pôle d'attractivité et de services... Jusqu'à suivre les traces de ses voisins du Golfe? Pour la première fois, l'Arabie Saoudite va ouvrir une partie de son marché immobilier aux acquéreurs étrangers à partir du 1er janvier 2026. Cela signifie que les ressortissants étrangers pourront acheter des logements dans des zones sélectionnées par le royaume, à l'image des villes de Riyad, de Dahrhan, de Djeddah ou de Dammam, et à l'exception des villes saintes de La Mecque et de Médine, où s'appliqueront des conditions particulières.

Cette réforme vise à stimuler la croissance intérieure de cet Etat désertique du Golfe persique, dont le territoire est "occupé" à 0,36%, indique le média saoudien Arab News. Cela, en passant notamment par des investissements directs étrangers (IDE) dans l'économie et l'immobilier. Les flux entrants représentaient, en 2023, environ 2,4% du PIB saoudien d'après la Direction générale du Trésor français, citant le rapport annuel du plan Vision 2030 de l'Arabie Saoudite. Soit "l'un des volets les moins avancés" de cette stratégie présentée en 2016 par Mohammed Ben Salmane afin de diversifier l'économie saoudienne et préparer l'après-prétrole.

L'investissement privé en Arabie saoudite "accuse encore un retard pour pouvoir pleinement prendre le relais de la dynamique de croissance", ajoute la note du Trésor français.

Si les IDE ont progressé, il n'atteignent pas encore les objectifs du pays, fixés à 5,7% du PIB en 2030.

Le taux de propriété immobilière progresse

Avant de s'ouvrir aux grandes fortunes étrangères à travers cette nouvelle réforme, l'Etat saoudien avait déjà mis en place des aides à la primo-accession pour stimuler la production de logements (soutien à l'apport initial, subvention des taux hypothécaires, allongement des durées de remboursement). Selon la Direction générale du Trésor, "la vie quotidienne, en particulier dans les grands centres urbains du pays, offre désormais un niveau de confort accru".

"Cette amélioration du cadre de vie s’accompagne d’une progression du taux de propriété immobilière, qui a dépassé 65% en 2024 contre 47% en 2016, proche de l’objectif de 70% en 2030", ajoute-t-elle.

Le monde qui bouge - L'Interview : Riyad, allié clé des USA au Moyen-Orient - 24/12

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La capitale, Riyad (8,5 millions d'habitants), domine désormais le marché immobilier en valeur avec 17,6 milliards de riyals saoudiens (3,9 milliards d'euros) pour 13.000 transactions au troisième trimestre 2025, selon le média dubaïote Gulf News. Une valeur cependant en recul de 44% sur un an, après une année 2024 inflationniste, rendant l'accès au logement bien plus difficile. Les autorités ont d'ailleurs ordonné un gel des loyers pour cinq ans dans cette ville.

Derrière elle, d'autres métropoles sont prisées, comme Djeddah ou encore Dammam, sur la côte est, au fort potentiel économique et culturel. Cette ville cotière de 1,5 million d'habitants reprend quelque peu les traits de ses voisines du Golfe: développement de l'offre culturelle, îles artificielles.

"Dammam, où l'immobilier est plus abordable, s'impose comme un nouveau pôle d'attraction pour l'investissement immobilier, avec une augmentation constante des achats, tant de la part des particuliers que des investisseurs", et une hausse de la valeur des transactions de 60% en un an, note le média Gulf News.

S'inspirer, voire dupliquer le modèle de Dubaï

L'Arabie Saoudite s'inspire notamment de sa voisine Dubaï. Depuis plusieurs années, ce royaume des Emirats Arabes Unis, déjà un paradis fiscal (ni impôt sur le revenu, ni taxe foncière ou sur les plus-values), a engagé une refonte de son système immobilier afin d'attirer les investisseurs étrangers. En juillet 2025, il lançait par exemple un nouveau dispositif de soutien public nommé "First Time Home Buyer", donnant accès à "des prix préférentiels sur les logements", "des modalités de paiement flexibles" ou encore "des offres de prêts hypothécaires par les banques", précise l'Etat émirati.

Surtout, Dubaï est ainsi devenu, en quelques années, la première destination mondiale pour les acquéreurs millionnaires, notamment russes, avec 9.800 arrivants étrangers en 2025, relève encore le Trésor français dans sa dernière note. Les prix, quant à eux, ont gonflé de 60% entre l'espace de trois ans, atteignant des niveaux équivalents à certains quartiers de Paris.

Dubaï / Arabie Saoudite : des prix galopants

Si la seconde entend bien concurrencer la première, sur le plan des prix, il reste effectivement un gap. Dans la Capitale saoudienne, Riyad (située au milieu du désert), les prix ont certes largement augmenté en 2024 et en 2025, engendrant des problèmes d'accessibilité, ils n'ont encore rien à voir avec ceux des Emirates Arabes Unis. Un appartement vaut en moyenne 6.160 riyals saoudiens le mètre carré (+7,5% sur un an) selon Arab News, soit environ 1.390 euros. Pour une villa, les prix sont légèrement inférieurs, à 5.500 riyals le mètre carré (+10,1%), soit 1.240 euros. À Dammam, sur la côté est saoudienne en plein développement, face au Bahreïn, les prix d'un appartement du centre-ville sont compris entre 3.200 riyals (720 euros) et 3.800 (860 euros) le mètre carré.

À titre de comparaison, à Dubaï Marina (Emirats Arabes Unis), sur le front de mer, à 30 kilomètres de la ville principale, les prix moyens sont compris entre 20 et 30.000 AED au mètre carré, soit entre 4.600 et 6.900 euros. Ils grimpent jusqu'à 35.000 AED (8.000 euros) à Downtown Dubaï ou dans le quartier Palm Jumeirah (cette île artificielle en forme de palmier), très prisé des grandes fortunes.

L'Arabie Saoudite veut se positionner comme "une alternative" pour les investisseurs occidentaux qui auraient "raté le train de Dubaï". Elle multiplie donc les projets adressés aux grandes fortunes étrangères, à l'image du Red Sea Project, sur la côté nord-ouest, comprenant une cinquantaine de résidences hôtelières (Ritz-Carlton, Four Seasons etc.) et de propriétés (le footballeur Cristiano Ronaldo y a récemment investi), ainsi qu'un nouvel aéroport, ouvert en 2023 pour les vols intérieurs. Des projets démesurés et aux lourdes conséquences sociales (conditions de travail) comme environnementales. Et dont le modèle économique ne semble pas du tout assuré.

Ce programme, sur la mer rouge, intègre une myriade d'autres projets fous fléchés dans le programme Vision 2030, comme Neom et The Line (cette ville longue de 170 kilomètres dont la construction a tout juste débuté dans le désert saoudien - pour un coût réévalué à 4.600 milliards de dollars). L'objectif, pour Riyad, est bien de faire de ces programmes sa "vitrine" en vue des grands événements qu'elle accueillera dans les années à venir, comme les Jeux asiatiques d'hiver 2030, l'Exposition universelle 2030 et la Coupe du monde de football 2034.