60.700 euros pour cette studette de 6 mètres carrés "prête à vivre" (mais seulement 4,81 mètres à cause du ballon d'eau chaude): peut-on vraiment vendre des logements aussi petits?

Ces toutes petites surfaces non habitables, que des particuliers mettent en vente sur les réseaux sociaux ou des sites entre particuliers, peuvent faire l'objet de poursuites si elles sont présentées comme des "logements".

"Studette prête à vivre à vendre sur Montmartre", avec "accès à un jardin partagé pour garer son vélo", le tout, pour un prix en apparence alléchant pour le 18e arrondissement de Paris: 60.700 euros.

L'annonce, publiée sur un groupe Facebook début janvier, attise la curiosité. Mais très vite, elle dévoile sa face cachée: la superficie du bien, d'un peu moins de 6 mètres carrés (5,86m2). Et même 4,81 mètres carrés en retirant les espaces occupés (comme l'emplacement d'un ballon d'eau chaude, d'un frigo etc).

La propriétaire propose ici ce bien à la vente pour un peu plus de 10.000 euros le mètre carré, soit la moyenne à Paris sur le marché des logements. Or, le sien ne respecte pas ces critères: avec cette superficie, le bien n'est pas considéré comme "habitable".

En-dessous de 8 mètres carrés, que dit la loi ?

Est-ce légal de vendre ce type de bien au même prix qu'un logement ?

D'abord, il n'existe pas de surface "plancher" pour vendre un bien immobilier: il peut en effet s'agir d'un box, d'une cave, d'une place de stationnement, pour lesquels aucune surface minimale ne s'impose. C'est seulement à partir de 8 mètres carrés que les vendeurs doivent obligatoirement mentionner des surfaces précises.

S'il est bien sûr possible de vendre une toute petite surface, il est en revanche interdit de la présenter comme un "logement" ou une surface "habitable" en dessous de ce seuil de 8 mètres carrés. Les vendeurs s'exposent, dans ce cas, à des poursuites judiciaires sur le plan civil comme pénal.

Sur le plan civil, l'acheteur peut invoquer un vice de consentement, si on lui a présenté de façon trompeuse un bien comme un logement. Mais aussi un vice de non-conformité entre ce qui est vendu et ce qui a été promis. Avec, derrière, une possible réduction du prix de vente, des dommages-intérêts voire une annulation de la vente.

Sur le plan pénal, le vendeur risque une procédure pour pratiques commerciales trompeuses ou encore tromperie sur les qualités substantielles de la chose vendue, d'après le Code de la consommation. Toutes deux sont passibles d'une peine portée à 2 ans d'emprisonnement et 300.000 euros d'amende.

D'autres dispositions pour les mises en location

Pour les mises en location, la loi est différente.

Un bien ne peut-être loué qu'à condition qu'il coche des critères de décence définis par un décret publié en 2002. La surface doit être au moins de 9 mètres carrés, la hauteur sous plafond de 2,20 mètres et le volume total d'au moins 20 mètres cubes.

À cela, s'ajoutent des critères d'accès, d'équipements et de niveau d'éclairage naturel.

En cas de manquement, le locataire peut demander la nullité du bail et des dommages-intérêts. Le bailleur, lui, peut subir des amendes administratives, des injonctions préfectorales ou municipales, mais peut aussi être assigné au pénal par le locataire.

Les toutes petites surfaces sont-elles répandues ?

Les services de l'État recensent environ 400.000 logements indignes en France, toutes catégories confondues (ce sont des biens insalubres, en péril, sur-occupés, dégradés, trop petits ou sans confort minimal). Parmi eux, nous ne connaissons pas le total des toutes petites surfaces.

À l'échelle de la ville de Paris, le nombre de chambres de bonne (6-10 mètres carrés) a quant à lui été estimé autour des 114.000 (toutes surfaces confondues, résidence principale ou non) par l'Agence parisienne d'urbanisme (APUR) en 2015. Mais ce chiffre est à prendre avec des pincettes.