Location de courte durée : comment louer en toute légalité ?

Depuis quelques années, la location de courte durée prend de l’ampleur - grâce notamment au géant Airbnb - mais suscite la colère des professionnels du tourisme et de l’hôtellerie. En effet, tous les particuliers qui souhaitent louer leur logement en cas d’absence prolongée peuvent le faire à condition de respecter les réglementations en vigueur. Voici comment louer votre logement sur une courte durée en toute légalité.

Cet article n'a pas été rédigé par les journalistes de BFMTV.com

La location de courte durée (ou saisonnière) autorise un propriétaire à louer son logement à une clientèle de passage qui souhaite se loger pour quelques jours, quelques semaines ou quelques mois. Cette clientèle est généralement une clientèle touristique ou une clientèle d’affaires qui souhaite bénéficier d’un cadre de séjour un peu « comme à la maison ». En effet, les locations de courte durée sont des logements meublés avec tout le confort et l’équipement que l’on pourrait trouver chez soi. Cependant, elles dépendent d’une réglementation spéciale dont les propriétaires doivent prendre connaissance pour louer en toute légalité.

Cette réglementation précise que la location saisonnière ne doit pas dépasser 120 jours par an dont 90 jours consécutifs. Une location saisonnière ne peut pas être renouvelée et doit donc répondre à un besoin très ponctuel. La surface du logement doit être au moins de 9 m² et l’hôte ne doit pas en faire sa résidence principale. Le propriétaire est libre de déterminer le prix de sa location ainsi que les conditions d’entrée dans les lieux. Par exemple, il est en droit de limiter le nombre de personnes autorisées à occuper le logement ou de refuser la présence d’animaux. Le propriétaire a également l’obligation de faire parvenir un descriptif détaillé de son logement et les conditions financières aux futurs locataires. Il est en droit de demander le règlement de tout ou une partie du montant de la location au moment de la réservation.

Dans le cadre d’une location saisonnière, un contrat n’est pas obligatoire mais il est vivement recommandé. Il y sera mentionné le prix de la location, la durée avec les jours et les heures de départ et d’arrivée, la superficie et le montant de la caution. Il est également conseillé de procéder à un état de lieux qui sera signé par les locataires. Cela permet d’éviter tout litige ultérieur.

Un logement est considéré comme une résidence principale s’il est occupé au moins 8 mois dans l’année. Si tel est le cas, vous pouvez alors louer votre logement tout en respectant les conditions évoquées ci-dessus. D’autres conditions se sont progressivement instaurées ces dernières années. Ainsi, depuis la mise en place de la loi pour une République numérique en octobre 2016, les communes qui le souhaitent (notamment celles de plus de 200 000 habitants) peuvent demander aux propriétaires de procéder à une déclaration préalable en mairie. Un numéro d’enregistrement leur sera attribué et devra apparaître sur les plateformes de réservation de location, comme Airbnb ou Abritel. Ce système de contrôle permet aux autorités publiques de vérifier que le quota de 120 jours annuels est bel et bien respecté. Outre ces obligations légales, le propriétaire qui souhaite louer son logement doit vérifier si les règles de votre copropriété vous autorisent à louer pour une courte durée. Par ailleurs, la location saisonnière d’un logement social est strictement interdite.

Louer sa résidence secondaire pour une courte durée s’avère plus complexe que de louer sa résidence principale. Vous devez obligatoirement déclarer votre logement en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie. Il faudra également indiquer dans cette déclaration les périodes de location prévues dans l’année. Si vous n’avertissez pas la mairie, il vous en coûtera une amende de 450 €. Attention ! Certaines communes demandent en complément une autorisation temporaire de changement d’usage du logement. Tel est le cas pour les villes de Paris et de la petite couronne (les départements du 92, 93 et 94) et celles de plus de 200 000 habitants. Les localités de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue (là où la demande locative est plus forte que l’offre) sont également concernées par cette autorisation temporaire. Si vous n’obtenez pas cette autorisation et que vous décidez tout de même de louer votre logement, la commune pourra vous réclamer une amende de 25 000 €.

Sous-louer son logement est tout à fait légal mais sous certaines conditions. Depuis la mise en place de la loi ALUR, les locataires qui ont signé un contrat de bail à partir du 27 mars 2014 ont l’obligation de demander l’autorisation à leur propriétaire. Si ce dernier est d’accord, il doit leur renvoyer une autorisation écrite qui sera ensuite transmise au sous-locataire. Sans autorisation, le locataire peut voir son bail résilier et payer des dommages et intérêts au propriétaire. D’autre part, sous-louer votre logement ne signifie pas que vous ayez le droit de faire des bénéfices ! Bien au contraire, la loi vous interdit de réclamer à votre sous-locataire un loyer plus cher que celui que vous réglez à votre propriétaire.

Louer pour une courte durée devient de plus en plus complexe. Des villes comme Paris veulent réduire la durée de location de 120 à 90 jours. De ce fait, avant de vous lancer dans la location de courte durée, renseignez-vous bien sur les conditions imposées par votre commune. Rester dans la légalité est primordial si vous voulez toucher ces revenus complémentaires.